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住宅能租来作为办公室吗?物业费可否按商业标准收取?金湾村居律师为你解答!

金湾村居律师案例

住宅能租作办公室吗

物业费该怎么收

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王先生是珠海市金湾区三灶镇西城社区的居民,同时也是一家电气机械公司的负责人。由于公司场地的问题,王先生想在外租赁一套房屋用于公司营业部人员办公以及接待客户,但是担心自己承租住宅作为办公用房存在着风险。为防止日后发生纠纷,王先生前往西城社区居委会向村居法律顾问侯雅觅律师咨询相关法律问题。

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侯雅觅现为广东百道律师事务所合伙人及执业律师、珠海市律师协会斗门金湾律师工作委员会副主任、珠海市律师协会国际法律业务委员会委员、金湾区女企业家协会会员,担任金湾区西城社区村居法律顾问,工作语言为中文、英文、粤语,擅长业务为建设工程与房地产开发及交易纠纷,热心公益事业,致力于为社区群众及企业提供专业法律服务。

住宅能否作为办公场所出租?物业管理费可否按商业标准收取?听听律师怎么说!


律师评析

住宅能否出租作为办公场所?

王先生的问题是“不动产证上用途写着\'住宅\'的房子能否被业主出租用于办公”。

根据法律规定,不同的土地、房屋具有不同的用途,以房屋为例:酒店式公寓用途、住宅使用用途、商住房用途、商用用途、公共建设房用途等。

房屋进行不动产登记并注明用途,主要是为了保障房屋的使用秩序与安全。

根据《民法典》的规定,如果业主想将房屋出租给王先生作为办公场所,须遵守法律、法规、管理规约,且应征得有利害关系的业主的一致同意。

那么如何理解“有利害关系的业主一致同意”?

根据有关法律的规定,首先应当将“有利害关系的业主”的范围合理限制在该欲改变用途房屋本栋建筑物内的其他业主。

如果是在本栋建筑物以外的业主,主张房屋用途的改变与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

其次,须所有的“有利害关系的业主”一致同意,而非多数同意。因为改变房屋用途除了存在干扰其他业主的正常生活,产生纠纷,甚至引发社会矛盾之外,还会造成小区的公共设施使用紧张以及容易产生安全隐患,所以须经过一致同意。

如果其他业主同意用于办公,

那么物业管理费可否另定标准收取?

将住宅用途的房屋用于商业用途,该房屋就称之为“住改商”。

律师认为,对“住改商”房屋另定收费标准收取物业管理费是必要的。

首先,如前所述,“住改商”房屋除了存在干扰其他业主的正常生活,产生纠纷,甚至引发社会矛盾之外,还会造成小区的公共设施使用紧张以及容易产生安全隐患。

其次,“住改商”房屋以盈利为目的开展经营活动,势必会增加物业管理服务的工作量和难度,根据权利义务相一致原则,经营者在利用小区住宅作为经营场所获取经济利益的同时,其物业服务费理应按照更高的收费标准执行。

根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)第一条第(六)项、《广东省发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(粤发改价格[2015]436号)之规定,成立业主大会的住宅小区物业服务收费,不再实行政府定价管理,而是放开服务价格由市场调节,具体收费标准按照《物业服务合同》约定或业主大会决定执行。

所以要参照该住宅楼小区的《物业服务合同》约定条款或者由业主大会决定执行。

●法律链接●

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《民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)

第一条 第(六)项 非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托,按照物业服务合同约定,对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费,由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的,应考虑保障对象的经济承受能力,同时建立补贴机制。

《广东省发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(粤发改价格[2015]436号)

意见一 经会商省住房和城乡建设厅,保障性住房(含经济适用住房、公共租赁住房、廉租房等)物业收费实行政府指导价管理,由市、县按现行有关规定合理制定收费标准;业主大会成立之前的住宅物业即前期物业(含老旧小区、房改房,自有产权车位、车库)服务收费暂按现行政策管理,视相关改革进程及市场竞争程度,在试点积累经验的基础上适时放开。

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来源:金湾区司法局、金湾政法|和金湾


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